خسارة نادرة لسندات الرهن العقاري تبث القلق في الأسواق

نيويورك - ساعدت محاولة فاشلة لبيع برج مكاتب في مدينة نيويورك في التسبب في تأخير أكثر من عام لوكالتين للتصنيف الائتماني لخفض تقييم سند رهن عقاري تجاري إلى مستوى غير مرغوب فيه، وفقا لما ذكره مصدر مطلع لرويترز الثلاثاء.

وكان التخفيض المتأخر للتصنيفات لسندات 1740 برودواي بمثابة صدمة للمستثمرين في الشريحة الأكثر أمانا من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري (سي.أم.بي.أس).

وأرسلت الخسارة بنسبة 26 في المئة على استثمارهم البالغ 157.5 مليون دولار موجات صدمة عبر الأسواق المالية التي تعتمد بشكل كبير على التصنيفات كتقييم لجودة الائتمان، ومثلت أول خسارة لسند مصنف أي.أي.أي منذ الأزمة المالية في عام 2008.

وخفضت وكالات ستاندرد آند بورز ودبرس تصنيف الشريحة الأعلى تصنيفا أي.أي.أي من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري في 1740 برودواي إلى ما دون الدرجة الاستثمارية في أغسطس ونوفمبر 2023 على التوالي.

ولكن في مارس 2022، سلمت شركة الأسهم الخاصة بلاكستون غروب، مالكة المبنى، المفاتيح للمستثمرين بعد أن قرر المستأجر الرئيسي الانتقال في أعقاب كوفيد.

وفي حين أن الخسارة على سي.أم.بي.أس معروفة، فإن مراجعة رويترز لتقارير الوكالة والمقابلات مع نصف دزينة من خبراء الرهن العقاري، بما في ذلك شخص كان متورطًا في الموقف، جمعت لأول مرة تسلسل الأحداث التي أدت إلى تأخير خفض التصنيفات.

ويظهرون أن محاولة فاشلة لبيع العقار في أواخر عام 2022 وتأخير تقييمات الممتلكات أدت إلى وجهة نظر متفائلة للغاية لعدة أشهر حول مقدار الأموال التي يمكن أن يجلبها المبنى لسداد المستثمرين.

وأكدت ستاندرد آند بورز ودي بي آر إس لرويترز إنهما تقاسما الأساس المنطقي وراء إجراءاتهما بشأن 1740 برودواي ومعايير التصنيف ومنهجيته. كما تقاسما الأبحاث التي سلطت الضوء على التحديات في قطاع المكاتب الفرعي، بما في ذلك اكتشاف الأسعار، من خلال التقارير المنشورة.

وقال متحدث باسم بلاكستون لرويترز، التي لم تذكر اسمه، إن شركة الاستثمار "عملت مع الأطراف ذات الصلة للتوصل إلى حل". وتُستخدم التصنيفات الائتمانية في جميع أنحاء النظام المالي لتقييم مخاطر التخلف عن السداد، ما يساعد المؤسسات المالية والمستثمرين على تحديد مقدار رأس المال الذي يحتاجون إلى الاحتفاظ به في متناول اليد لامتصاص أي خسائر.

وثمة العديد من السندات الأخرى بقيمة مليارات الدولارات في وضع مماثل. ويقول المنتقدون إن الفشل في خفض التصنيف في الوقت المناسب أمر مقلق.

وقال بول فينشتاين، الرئيس التنفيذي لشركة أودنت غلوبال أست مانجمنت، التي تستثمر في العقارات إن "خسائر المستثمرين في 1740 برودواي، حتى في الشريحة أي.أي.أي، تذكرنا بشبح أزمة الإسكان القبيحة في عام 2008 ومشاركة وكالات التصنيف في ذلك التدمير المروع للثروات".

واشترت بلاكستون 1740 برودواي في عام 2014 مقابل 605 مليون دولار. وتم دمج الدين الذي مول عملية الشراء في سي.أم.بي.أس في العام التالي.

وكان المستأجر الرئيسي للمبنى هي أل براندس، التي كانت في ذلك الوقت مالكة فيكتوريا سيكريت وعلامات تجارية أخرى.

وصنفت الوكالاتان الشريحة العليا من الأوراق المالية، أول شريحة يتم دفع الفائدة عليها من دخل المبنى، على أنها أي.أي.أي وقت إصدار سي.أم.بي.أس.

وأشارت وكالة دبرس في تقرير التصنيف الخاص بها إلى مشكلة تتعلق بكيفية عدم ادخار النقد من عقد إيجار أل براندس ليوم ممطر، لكنها أخذت في الاعتبار "الرعاية القوية في بلاكستون" كعامل مخفف. وبدأت المشكلة عندما قالت أل براندس إنها ستنتقل في مارس 2022، مما دفع بلاكستون إلى التخلف عن سداد القرض.

وفي حالة الرهن العقاري المدعوم تجاريًا، يتم تسليم الممتلكات المتعثرة إلى مقدم خدمة خاص، وهو وكيل للمستثمرين في السند الذي يجب عليه بعد ذلك حل مشكلة الممتلكات، عادةً عن طريق بيعها.

وبعد وقت قصير من تعيين شركة غرين لون سيرفيزس كمقدم خدمة خاصة في أبريل 2022، حددت مشتريًا كان يعرض القيمة الكاملة للممتلكات، وهو ما كان من شأنه أن يسدد جميع مستثمري السندات، وفقًا للمصدر المطلع على الأمر.

وقال المصدر إنه "على مدار الأشهر التالية، تقدمت المناقشات بين مقدم الخدمة الخاصة والمشتري المحتمل، والتي لم يتم الإبلاغ عنها سابقًا، بما يكفي لبدء رسم الأوراق اللازمة للبيع".

ولكن في نفس الوقت تقريبًا، كان بنك الاحتياطي الفيدرالي يرفع أسعار الفائدة لمعالجة التضخم الجامح مع خروج البلاد من الوباء، مما أضر بقيم الممتلكات. وأوضح المصدر إنه بعد أكثر من سبعة أشهر، في ديسمبر 2022، رفض المشتري في النهاية وانهارت الصفقة.

وتظهر تقارير وكالات التصنيف أن محادثات البيع المطولة تعني أنه لم يتم طلب تقييم مستقل للمبنى. وكان التقييم سيكشف عن القيمة السوقية للممتلكات في ذلك الوقت وما إذا كانت كافية لسداد حاملي السندات.

وفي غياب ذلك، اعتمدت الوكالات على نماذجها، التي توقعت أن تكون القيمة أكبر مما تستحقه. على سبيل المثال، في مراجعة أبريل 2022، قدرت ستاندرد آند بورز أن قيمة العقار تبلغ 270.4 مليون دولار، مما يمنحها الراحة في الحفاظ على التصنيف سليمًا.

وكان من المتوقع أن يتم طلب التقييم، وفقًا ستاندرد آند بورز، في الربع الثاني من عام 2023. وفي أواخر فبراير 2023، تم استبدال غرين لون سيرفيزس بشركة ميدلاند لون سيرفيزس، وهي وحدة من مجموعة بي.أن.سي.

وأدى التبديل إلى تعليق التقييم مرة أخرى، بحسب تقرير ستاندرد آند بورز الصادر في مارس 2023. وقالت دبرس أيضًا إن ميدلاند أبلغت عن مناقشات جارية “لتحديد إستراتيجية التصرف المناسبة”.

وتم تقديم التقييم أخيرا في يوليو 2023، وفقا لتقري دبرس وقدرت قيمة المبنى بنحو 175 مليون دولار فقط، وهو ما يعني عدم وجود أموال كافية لسداد ما يستحق لحاملي السندات من فئة أي.أي.أي. وخفضت ستاندرد آند بورز تصنيفها للسندات إلى بي.بي+ وهو تصنيف أقل من الدرجة الاستثمارية.

وقال جيف بيرينباوم، رئيس إستراتيجية الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في سيتي غروب، لرويترز إن السندات من فئة أي.أي.أي، التي كانت تدور حتى ذلك الحين حول 90 سنتا للدولار، انخفضت إلى 75 سنتا ثم إلى 60 سنتا.